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購買前多方了解再出手 沙盤模型與現(xiàn)實(shí)差距巨大


編輯:2021-06-09 11:58:12

中山市消費(fèi)者委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示,去年有關(guān)房地產(chǎn)類投訴共120宗,與前年119宗基本持平。其中,反映合同問題74宗,占比61.67%。

在房地產(chǎn)類投訴中,合同問題主要有:逾期辦證、房屋年限短少、口頭告知信息與合同信息不符、未收樓卻開始收管理費(fèi)、交定金后被告知無法辦理貸款、銷售的樓號(hào)不是看房時(shí)的樓號(hào)等。質(zhì)量問題主要有:滲漏、墻體開裂、地板開裂、水泥脫落等。

俗話說知己知彼,百戰(zhàn)不殆,購房者在與開發(fā)商之間的博弈中,如何才能避免上當(dāng)受騙?值“3·15”之際,記者結(jié)合案例整理了買房各個(gè)階段值得注意的事項(xiàng),希望能讓您買房時(shí)防患于未然。

階段一:購買前多方了解再出手

案例:沙盤模型與現(xiàn)實(shí)差距巨大

石岐區(qū)豪逸御華庭項(xiàng)目將不是自己的地塊也標(biāo)示在售樓部的沙盤模型上,并稱小區(qū)“占地300畝”,是“城央百萬平方米豪宅”,業(yè)主購買后才發(fā)現(xiàn)差不多有1/3土地是其他開發(fā)商的,數(shù)十位業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商存在“虛假宣傳、欺詐消費(fèi)者行為”,于是開始維權(quán),消委會(huì)多次組織進(jìn)行調(diào)解未果,目前已進(jìn)入司法程序。

買房之前多數(shù)購房者碰到的無非是下面幾個(gè)問題:

注意何時(shí)買?剛需任何時(shí)候都可出手

現(xiàn)在是不是買房的時(shí)候?其實(shí)對(duì)買房自住的剛需一族來說,任何時(shí)候都是出手的時(shí)機(jī)。中山這幾年樓價(jià)相對(duì)平穩(wěn),從中短期來看房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定也是很多業(yè)內(nèi)人士的共識(shí),因此購房者選房時(shí)大可輕松從容。

注意買哪里?地段、品牌、戶型綜合考慮

“地段、地段還是地段。”這個(gè)買房的金科玉律大家早已耳熟能詳。其實(shí),還是要根據(jù)需求綜合考慮,除了地段之外,開發(fā)商的品牌口碑也是需要重點(diǎn)考慮的因素,這關(guān)系到房子的設(shè)計(jì)、質(zhì)量、配套、服務(wù)等各方面。還有要考慮的就是戶型,比如實(shí)用率高低、是否方正、南北通透,臥室是否足夠安靜,是否明廚明衛(wèi)等。

此外,就是樓層,不同樓層也沒有所謂特別的“好壞”之分,不過對(duì)同一棟樓而言一般樓層越高價(jià)格越貴,一些樓盤的低層會(huì)附送一些無產(chǎn)權(quán)的平臺(tái)或庭院,這也是不錯(cuò)的選擇。

注意怎么買?多看、多聽、多問

圈定了區(qū)域、樓盤和戶型等之后,就可以實(shí)地考察***終是否出手了。這個(gè)過程中要留意多看、多聽、多問??匆淮螛影宸渴遣粔虻模煌奶鞖夂蜁r(shí)段去看會(huì)有不同的感受,比如雨天去看看墻壁是否漏水,黃昏時(shí)去看看是否有西曬。一般銷售人員會(huì)很熱情介紹樓盤情況,通過傾聽可以提出自己關(guān)心的問題。除了問銷售人員外,如果小區(qū)已有住戶,問問他們的感受會(huì)更直接。當(dāng)然還可以多關(guān)注報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體的相關(guān)報(bào)道。

案例:合同與宣傳單不符開發(fā)商不愿退定金

甘女士去年3月看中沙溪鎮(zhèn)某樓盤,開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書并交納了2萬元定金。但在簽訂合同時(shí)甘女士發(fā)現(xiàn)合同多處條款不合理、不明確,如:不肯把宣傳單上承諾的加贈(zèng)面積、雙方違約處罰的金額不對(duì)等。甘女士要求就上述問題增加補(bǔ)充條款,開發(fā)商既不同意,也不愿意退還甘女士所交的定金。

消委會(huì)收到甘女士的投訴后,與開發(fā)商進(jìn)行了溝通,經(jīng)調(diào)解,開發(fā)商將2萬元定金退還給甘女士。

階段二:購買中打醒十二分精神看合同

購買階段一般包括下定、簽合同、備案等,其中合同引起的糾紛***多。

注意認(rèn)籌與認(rèn)購:

理性認(rèn)籌細(xì)看認(rèn)購書

嚴(yán)格來說樓盤沒有取得預(yù)售許可證不得進(jìn)行銷售,所以很多開發(fā)商就采用了認(rèn)籌這種打擦邊球的做法,通過比如“5000抵1萬”、優(yōu)先選房等優(yōu)惠吸引購房者。買家認(rèn)籌后,開發(fā)商會(huì)采用很多營銷手法打心理戰(zhàn),比如故意制造瘋搶局面,讓購房者陷于緊張之中。這時(shí)購房者要冷靜面對(duì),想清楚再選房。

一旦決定購買,開發(fā)商一般會(huì)先讓購房者簽訂一份《商品房認(rèn)購書》,并交納定金。認(rèn)購書是正式合同之前的預(yù)約合同,同樣具有法律效力。一些購房者往往沒有仔細(xì)看合同就簽了認(rèn)購書,而一些開發(fā)商會(huì)特意在認(rèn)購書中寫明“購房者在簽訂認(rèn)購書時(shí)已經(jīng)知道合同條款內(nèi)容,并愿意按照條款內(nèi)容簽訂購房合同”這樣的條款,使購房者很被動(dòng)。

注意簽合同:特別注意補(bǔ)充條款

接下來,正式購房合同也可能有“陷阱”。按照規(guī)定,開發(fā)商必須在售樓部顯要位置公示合同范本,購房者在簽訂認(rèn)購書之前就應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容,特別是補(bǔ)充條款,不能憑銷售人員引導(dǎo)或者承諾就簽合同。

此外,在簽合同時(shí),還有些開發(fā)商會(huì)搭車亂收費(fèi),數(shù)百到上千元的測(cè)繪費(fèi)和律師費(fèi)是其中***常見的兩項(xiàng)。早在2007年中山市物價(jià)局就已經(jīng)發(fā)文明確規(guī)定,測(cè)繪費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān);而律師費(fèi)也應(yīng)是誰聘請(qǐng)誰付費(fèi)。

網(wǎng)簽和備案:可上網(wǎng)查詢動(dòng)態(tài)

網(wǎng)簽和備案有效防止了開發(fā)商一房多賣,是保護(hù)購房者的有效手段。根據(jù)相關(guān)法規(guī),開發(fā)商應(yīng)在與購房人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)辦理合同備案手續(xù)。

網(wǎng)簽和備案的狀態(tài)在中山市國土資源局網(wǎng)站可進(jìn)行查詢,點(diǎn)擊樓盤表可以看到房源的銷售情況,不同的顏色代表不同的狀態(tài),綠色代表可售、黃色代表已簽合同但未登記確認(rèn),藍(lán)色則代表簽訂的合同已登記確認(rèn)。

購房者還可以通過商品房合同查詢,輸入購房人的姓名、身份證號(hào)碼、合同條碼和合同密碼了解所購房屋備案狀態(tài),密碼可向開發(fā)商索取。

階段三:購買后提高警惕小心隱患

注意案例:收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板

去年,多位購買了阜沙某樓盤的購房者發(fā)現(xiàn),自己購買的房子與開發(fā)商此前提供的圖紙不一樣,缺少入戶花園,實(shí)用面積不足。消委會(huì)阜沙分會(huì)工作人員調(diào)解時(shí)發(fā)現(xiàn),購房合同中對(duì)開發(fā)商作規(guī)范的條款和相關(guān)的賠償細(xì)則卻并無提及,在退款項(xiàng)目一欄更標(biāo)明:如果住戶提出放棄住房,將不退還本金。

經(jīng)過多次協(xié)商,開發(fā)商提出補(bǔ)償不足面積相應(yīng)的金額,但遭到購房者拒絕,***后開發(fā)商同意退回本金,并補(bǔ)償貸款成本等相關(guān)費(fèi)用。

付完款或辦好貸款之后,就是漫長(zhǎng)的等待交樓時(shí)間,如果是期房這個(gè)過程可能長(zhǎng)達(dá)一年多。接到收樓通知,還別高興得太早,因?yàn)槟憧吹降暮拖胂蟮目赡苡胁罹唷?/p>

注意收樓:證明文件不全可拒絕收樓

目前使用的《中山市商品房買賣合同》格式合同的第八條列出了4種交付條件:經(jīng)驗(yàn)收合格、經(jīng)綜合驗(yàn)收合格、經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格、空白欄(雙方自行約定)。大多數(shù)開發(fā)商會(huì)選擇第4項(xiàng),即通過補(bǔ)充協(xié)議和購房者約定,經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)五個(gè)單位驗(yàn)收合格,其文件是《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。實(shí)際上這是條件的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),上述5家單位中有四家是聘請(qǐng)的,其實(shí)就是開發(fā)商自行驗(yàn)收,這也為很多糾紛埋下了隱患。

購房者如果發(fā)現(xiàn)房屋有問題,一定要等到開發(fā)商整改后才能簽字收樓,否則可能被長(zhǎng)期踢皮球。此外,商品房在合格交付后才開始由購房者承擔(dān)物業(yè)費(fèi),如因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致不能收樓,開發(fā)商還需承擔(dān)違約責(zé)任。

在格式合同第十一條交接款項(xiàng)中,還要求開發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這其中明確了商品房的各項(xiàng)保修期內(nèi)容,若開發(fā)商不出示證明文件或者證明文件不全,購房者有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

注意辦證:品牌發(fā)展商會(huì)更加規(guī)范

只有拿到房產(chǎn)證房子才真正屬于自己。法規(guī)要求自房屋交付使用之日起90日內(nèi)或按另行約定時(shí)間辦好房產(chǎn)證,開發(fā)商一般會(huì)在合同中另行約定為自己留足了辦證時(shí)間,通常的約定是720個(gè)工作日,折算起來差不多有3年。

不過,一般情況下辦證不用等待這么長(zhǎng)時(shí)間,但也有特殊情況,由于種種原因?qū)е聵潜P不能通過有關(guān)部門組織的驗(yàn)收備案,房產(chǎn)證就很可能被擱置。減小上述風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是一開始選口碑和信譽(yù)好的品牌發(fā)展商開發(fā)的樓盤。

此外,房產(chǎn)證上房屋的實(shí)測(cè)面積一般都與開發(fā)商提供的有差距,多數(shù)情況下多出的面積會(huì)在3%以內(nèi),按照規(guī)定購房者還要補(bǔ)繳相應(yīng)的房款,這也是開發(fā)商鉆空子的一種方法,只能寄希望有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管。


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